Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf (in besonderen Bezug auf Erbschaft)

Beim Verkauf einer Immobilie fällt unter Umständen die Spekulationssteuer an. Diese entfällt jedoch, wenn die verkaufte Immobilie mehr als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers war. Wobei sich die 10-Jahres-Frist auf den Tag genau auf den Termin des notariellen Kaufvertrages bezieht.

Zunächst ist allerdings festzuhalten, dass eine Spekulationssteuer ausschließlich auf den Mehrerlös anfällt. Wenn eine Immobilie für beispielsweise 240.000,00 Euro erworben wurde und innerhalb von 10 Jahren für 350.000,00 Euro verkauft wird, ist lediglich der Mehrerlös zu versteuern. In die Berechnung fließen jedoch außer dem Anschaffungspreis auch die damaligen Kaufnebenkosten von rund 36.000,00 Euro sowie die Kosten für den Verkauf mit ein, die hier mit 4.000,00 Euro angenommen werden. Steuerliche Abschreibungen wie Renovierungskosten werden ebenfalls berücksichtigt, dem Beispiel werden 10.000,00 Euro zugrunde gelegt. Damit ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn von 60.000,00 Euro, der nach dem persönlichen Steuersatz berechnet wird. Beträgt dieser 20 %, beläuft sich die Steuerlast der Spekulationssteuer auf 12.000,00 Euro.

Spekulationssteuer fällt generell nicht an, wenn sich das Objekt mehr als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand. Ausnahmen bestehen für selbst genutzte Immobilien. Eine selbst genutzte Immobilie kann ohne Berücksichtigung der Spekulationsfrist verkauft werden. Allerdings bestehen Grenzen. Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft, wird als gewerblicher Verkäufer eingestuft und muss zwar keine Spekulationssteuer, aber dafür Gewerbesteuer zahlen.

Für vermietete Immobilien gilt die 10-Jahres-Frist, es sei denn, sie werden in den beiden dem Verkauf vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Beispiel: Immobilienerwerb in 2018, vermietet bis 2021. Ab Ende 2021 wird die Immobilie selbst genutzt oder mietfrei den Kindern zur Verfügung gestellt. Im Jahr 2022 wird die Immobilie selbst oder von den Kindern genutzt. Frühster Zeitpunkt des spekulationssteuerfreien Verkaufs ist dann Anfang 2023.

Bei einer Erbschaft ist festzuhalten, dass der Erbe als Rechtsnachfolger des Erblassers gilt. Das bedeutet, dass der Erbe bezüglich der Spekulationssteuer so behandelt wird, als habe er selbst den damaligen Kaufvertrag abgeschlossen. Beispiel: Wenn der Erblasser vor acht Jahren eine Immobilie erworben hat, muss der Erbe nun nur noch zwei Jahre abwarten, bis er die Immobilie mit Gewinn verkaufen kann, ohne dass dabei Spekulationssteuer fällig wird. Im Übrigen hat die eventuell anfallende Spekulationssteuer keinerlei Auswirkung auf eine unter Umständen anfallende Erbschaftssteuer, diese berechnet sich ausschließlich nach dem Wert des Objekts und den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad der Erben gestaffelt sind.